百家樂-上半年極速百家樂龍頭房地產開發企業 銷售亮眼卻資金壓力難掩-財神娛樂

div class=”pr content mt10″>

　　隨著國內上市公司年中報逐漸披露，人們也發現了關于房地產公司出現的資金鏈問題。由于有關部門調控的升級，一些融資難度加大和資金成本問題都在不斷出現。

　　未來，融資收緊將成趨勢，“現金為王”是熬過寒冬的首要途徑。8月開始，恒大、陽光城(5.980, 0.11, 1.87%)、新城控股(25.970,
0.32, 1.25%)等均開始降價促銷跑量。

　　在嚴峻的融資環境下，資源日趨集中于頭部房企，不少中小房企將面臨生死考驗。

　　資金壓力難掩

　　龍頭房地產開發企業上半年的銷售依然耀眼。碧桂園、萬科、恒大均突破3000億大關。整體來看，房企銷售情況呈上升趨勢，7家房企銷售額過千億。

　　在華麗的銷售業績下，房企百家樂教學的凈負債率、資產負債率卻有顯著上升。去年底凈負債率僅8.8%的萬科，躍至32.7%。其他龍頭企業中，碧桂園上半年凈負債率59%，較2017年的56.9%微升;保利地產(11.730,
0.21, 1.82%)凈負債率93.26%，較2017年末百家樂機率擴大7個百分點。

　　龍湖2018上半年凈負債率為54.6%，2017年末為47.7%;華潤的凈有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。

　　就連財務穩健的中海，凈資產負債率也較年初的27%略微增長至28.1%。此外，新城控股上半年負債率達100.4%，較2017年末提升了37個百分點。

　　Wind數據顯示，截至6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，環比上漲0.6個百分點，同比上漲1.44個百分點，且有39家公司超過行業資產負債率均值。

　　據記者統計，萬科、保利、綠地、金地四大龍頭資產負債率均在75%以上。

　　此外，房企經營性現金流持續吃緊，上半年，萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%。去年同期為218.5億元，年末則為823.2億元。

　　保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

　　去年以來，房企的融資環境也在惡化。銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。

　　來自客戶的首付和按揭貸款也在不斷收緊。融360大數據顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率上漲至5.67%，為基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，同比方面，較去年4.99%的利率同比上漲13.63%，連漲19個月。

　　融資成本方面，陽光城執行副總裁吳建斌稱，今年房企的融資環境發生了巨大變化，只有開發貸還能保持過去的融資成本，其他渠道的融資從實際操作層面上看，成本娛樂城送註冊金都上升了5%至10%。

　　整體來看，房企融資成本均有上升。克而瑞數據表明，剔除恒大及佳兆業海外融資影響之后，房企1-8月平均融資成本為5.99%，較2017年全年上升0.42個百分點。

　　從融資總量看，2018年1-8月典型房企共融資7390億元，同比減少9.0%。其中，8月85家典型房企的融資總額為744億元，同比下降23%，環比下降7%，且較于2017年平均水平下降了33%。

　　華泰證券(14.580, -0.30, -2.02%)指出，去杠桿背景下融資依舊偏緊，以保持去化成效，房企的融資難度進一步加大。

　　持續不斷、日益收緊的調控政策始終在影響著市場，以及房企的資金鏈。佳兆業集團董事郭英成坦言，一線城市銷售受到了限價限貸的影響，進展緩慢。

　　繼續惡化的可能

　　華泰證券、中銀國際均判斷，房地產調控仍將持續收緊。東興證券(9.890, -0.23,
-2.27%)指出，本次貨幣寬松退出前，不大可能看到調控政策的放松。

　　房地產作為老虎機機率資金密集型行業，融資環節至關重要。銀行貸款作為外部融資的主要渠道，近年受到諸多限制。A股26家上市銀行中運動彩卷報顯示，房地產貸款余額占貸款總額比率整體呈連續5年下降趨勢，由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%。

　　數據顯示，截至2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，占房企到位資金比重12.60%，安信證券預計2018年其規模難有較大增長，占房企到位資金比重或保持在11.5%-12.5%的區間內。

　　無法完全依靠傳統債權融資之時，諸多房企轉向大力發展股權融資市場。wind數據顯示，截至2018年6月，股權融資規模180.01億元，占房企到位資金比重約0.23%。

　　安信證券判斷，未來股權融資規模占房企到位資金比重也難有較大幅度的提升，或將在0.2%的低位徘徊。

　　海外融資方面，中國指數研究院數據顯示，截至2018年6月，房企發債規模2257.78億元，占房企到位資金比重2.85%。房企海外債規模2181億元，占房企到位資金比重2.75%。

　　安信證券認為，雖然海外債的利率也有走弱的趨勢，但考慮人民幣匯率貶值帶來的壓力，房企百家樂玩法在境內外的選擇上，可能更傾向于境內。

　　大比重的渠道受限后，房企開始尋求融資新方式。如資產證券化借助政策東風迅速發展壯大，但數據顯示目前占據房企到位資金比重僅0.53%，對于大比重渠道的替代效果或是杯水車薪。

　　融資環境收緊之時，行業集中度讓中小房企面臨更大挑戰。中金公司分析師張宇認為，此輪融資收緊，也在客觀上推動了金融資源向頭部企業的聚集，行業集中度預計將加速提升。

　　安信證券數據顯示，A股主流房企借款收到現金占整體借款現金比重71.30%，A股主流房企發債收到的現金占整體發債收到現金比重為78.69%，債券融資的集中度在近幾年表現更為明顯。

　　這樣的背景之下，“自己造血”顯得尤為重要。保利地產研究院表示，面對融資和償債的雙重壓力，房企“現金流”管理是重中之重。加緊回籠資金、確保財務穩健，是面對行業短期調整風險的首要舉措。

　　大型房企紛紛把銷售回款率作為今年的財務管控重點。據安信證券測算，行業平均回款水平大概在56%左右，但主流房企的回款率基本在80%-90%之間。

　　預計在短期之內，國內房地產公司的負債水平難以顯著下行，但主流房企中長期財務結構優化還是可以預見的。

      更多精彩財經資訊盡在八八伍財經