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h1>蛋殼公寓擬上市背后盈利難解 三年虧損40億投訴居高不下

  時間:2019-11-11 14:43:08  閱讀量:157

p>盡管十月以來,已有兩家長租公寓企業赴美上市,但實際上,“盈利難”仍是各大長租公寓至今頭痛不已的問題,而伴隨著行業的 “雷聲”陣陣,長租公寓市場陷入“冰火兩重天”,要么資金緊張、破產倒閉,要么急速擴張、IPO上市。

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  盡管十月以來,已有兩家長租公寓企業赴美上市,但實際上,“盈利難”仍是各大長租公寓至今頭痛不已的問題,而伴隨著行業的
“雷聲”陣陣,長租公寓市場陷入“冰火兩重天”,要么資金緊張、破產倒閉,要么急速擴張、IPO上市。

  而作為長租公寓頭部運營商的紫梧桐(北京)資產管理有限公司(以下稱“蛋殼公寓”),“二百家樂技巧房東生意”又經營的如何呢?

  黑貓投訴超1500條

  違規隔斷出租現象在蛋殼公寓身上又再一次重演了。

  最近幾年,在長租公寓“野蠻生長”期間,因違規隔斷問題受強力監管后,業內有關長租公寓違規隔斷的現象已十分少見。2019年7月,北京市住建委會同北京市市場監管局發布了《北京市住房租賃合同》,相關內容顯示,北京出租房屋應當以原規劃設計的居住空間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租。

  即使如此,在政策高壓下蛋殼公寓仍“舊戲重演”。公開資料顯示,今年10月10日,蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對外招租,被北京市住建委處罰,罰款6萬元,并責令其在收到處罰決定書之日起15日內改正。

  顯然,這已經不是蛋殼公寓第一次吃“罰單”了,據《企業透明度報告》梳理發現,除了接連多次私打隔斷被罰外,去年至今,蛋殼公寓一直因監管約談、租金貸、偷稅漏稅及投訴舉報居高不下等問題變得十分“焦慮”。

百家樂預測

  今年3月6日,北京市場監督管理局發布消息顯示,近期因投訴舉報居高不下,東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談;不到兩周時間,蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費者權利等6種違法行為,遭深圳市場稽查局處罰;3月16日,針對蛋殼公寓裝修完第二天上架問題,其銷售員發表:“公司這么大,賠一個死人的錢還是賠得起的”等言論,蛋殼公寓深陷輿論風波。

  時間拉回去年,據北京市住建委官網顯示,2018年9月12日,因未經委托人書面同意,擅自對外發布出租房源信息,蛋殼公寓被監管部門處罰2萬元;9月26日,因未向承租人開具發票,存在偷稅漏稅行為,蛋殼公寓罰款2萬元;11月14日,因蛋殼公寓占用、挪用或者拖延支付客戶資金被罰款1萬元。

  這些問題恐怕都還不算“棘手”,因為對于蛋殼公寓來說,更百家樂機率為致命的危機是租客們一直以來居高不下的投訴舉報。

  據《企業透明度報告》發現,截至2019年11月6日止,在黑貓投訴上有關蛋殼公寓的投訴已高達1504條,均是租客們針對蛋殼公寓中出現的
“霸王條款”“誘導貸款”“拖欠押金”“態度惡劣”等問題的一些怨聲載道。

  甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平臺上發出:“今天蛋殼公寓還我錢了嗎?”“管家態度極其惡劣“等哀怨。

  根據艾瑞報告顯示,目前蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商第二位。截至2019年6月30日,蛋殼公寓的租客入住率僅為89%,與行業94%以上相比處于較低水平,租客續租率也僅超51%。

  “相較于國外,國內長租最為稀缺的不是房源問題而是服務,運營能力較強的品牌將在未來掌握市場的主導權,因此,長租公寓只有把服務做好,提供一套成熟的長租公寓平臺系統,未來才有機會在行業洗牌之際迅速占據市場風口。”業內人士向《企業透明度報告》表示。

  那么,蛋殼公寓緣何屢屢違規?未來又將如何做好服務守住行業底線?對此,《企業透明度報告》就相關問題聯系蛋殼公寓,但公司方面并未作回應。

  “二房東”模式盈利成謎

  在資本的熱情退潮后,長租公寓市場陷入“冰火兩重天”。而如今,在高速擴張的現金流壓力下,標桿企業開始全力沖刺IPO,其中就包括蛋殼公寓。

  眾所周知,長租公寓盈利主要有兩個渠道:一是租金差,即“二房東”角色,以較低價收房,高價出租;二是服務費,即“租房中介”角色,相當于中介費。據了解,自如、蛋殼等長租公寓的服務費是月租金的百分之十,因此,除去房屋裝修和折舊等因素,長租公寓最終能獲真人線上百家樂取的利潤十分微薄。

  相關研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%,而現金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋殼公寓最近三年則一直處于虧損狀態,其已“燒錢”超過40億元。

  在租賃成本不斷走高的情況下,蛋殼公寓的虧損仍在不斷加劇。招股書顯示,2017年,蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年,凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月,蛋殼公寓已虧損25.16億元,較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。

  同時,截至2019年前九個月,蛋殼公寓的租賃成本已從2018年前九個月的13億元飆升至44.5億元,占收入的比例從去年的77.7%攀升到89.0%。

  顯然,面對巨大的成本投入和單一微薄的盈利模式,蛋殼公寓“錢包”足夠厚嗎?招股書顯示,自2017年開始,蛋殼公寓前后共獲融資金額約達60多億人民幣,扣除三百家樂賺錢年下來虧損的40億,當前賬面顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現金及現金等價物(包含現金、存款及受限資金)為23億元人民幣。而在招股書中,蛋殼公寓披露剛剛完成1.9億美元D輪融資。

  “以目前蛋殼的虧損速度來看,蛋殼公寓的這些‘存款’支撐不了多久,而對于長租公寓來說,充足的現金流就是生命,因此IPO也成了唯一選擇。”廣州一位不愿具名的券商分析師表示。

  值得mlb美金盤口注意的是,在這場“資本游戲”下,蛋殼公寓目前利潤微薄且單一的模式能讓資本市場買單嗎?長租公寓還要持續虧損多久?

  對此,財經評論員嚴躍進向《企業透明度報告》表示:“像青客公寓、蛋殼公寓等這樣的互聯網企業,從盈利角度來講,是很難的,因為從事的不是所謂的房屋開發業務,前期投資又比較大,而針對這些企業出現的盈利難問題,目前來看至少前五年是難以盈利的。”

  嚴躍進稱,“當下的長租公寓供應量已經有所過剩,明年還需消化存量,而后續企業需要在租售同權上做文章,這一點若是做到位,則企業勢必會形成較好的影響力,若做不到位,后續壓力將會很大。”

  “這些年,蛋殼公寓一直處在投入階段,但因其經營模式較為單一使得盈利微薄,
加上長期‘虧損’不止,蛋殼公寓目前的盈利模式并不樂觀也不夠清晰,因此,對于蛋殼來說,今后最重要的是解決目前‘盈利難’、‘利潤薄’這一困境,同時,也要更加重視產品價值與租客服務,拓展多元化的業務模式。”上述廣州券商分析師向《企業透明度報告》表示。

  不過,蛋殼公寓聯合創始人崔巖對未來發展前景仍較樂觀。他在今年8月份公開表示,“未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口,規模達到4.6萬億;現階段長租公寓市場規模,滲透率大約僅2%;中國租賃人口占比大約11.6%,英美及日本租賃房源及人口占比都遠遠超過了30%。”截至今年上半年,蛋殼公寓管理資產規模已大概在50萬間。(企業透明度報告出品)

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